Tuzla ’da ev satın alacaklar için brüt m2 – net m2 neden önemlidir?

Şimdi bu iki terimi açıklamaya çalışalım:

Net alan: Bağımsız bölümün içerisinde, duvarlar hariç, bunların arasında kalan alandır.

Brüt alan: Bağımsız bölümün duvarlar dahil alanı ile ortak alanların bağımsız bölüme düşen miktarının ilave edilmesi ile hesaplanan alandır.

Gayrimenkulun brüt alanı kesin olarak tespit edilemiyorsa, net alanın yüzde 15-25 fazlası brüt alan olarak kabul edilebilir. Buna göre net alanı 100 metrekare olan bir apartman dairesinin beyan edilmesi gereken brüt alanı 115-125 metrekaredir. Bu şekilde (%25 fazlası olarak) hesaplanan brüt alan, hol, merdiven boşluğu, kapıcı ve kalorifer dairesi, sığınak gibi ortak kullanım yerlerinden gelen paylar ile kömürlük ve çamaşırlık gibi eklentilerin alanını da de içerir.

Tuzla’da yapılan ve satılan birçok gayrimenkulde de yaşanan sorun Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı arasında yaklaşık 3 yıldan bu yana süregelen ‘Konutta net alan hesaplama’ konusu geçici olarak çözüme kavuştu.

Neden Geçici Çözüm?

Danıştay, açılan bir davada konutlarda 150 m2’lik net alanın hesabı konusunda inşaat sektörünün talebini haklı bularak,  KDV Genel Uygulama Tebliği’nin ilgili bölümünün yürürlüğünü durdurduğu halde, geçen yaklaşık 2 yıla rağmen henüz esastan karar vermedi. Bu durum ise, konutlara uygulanacak KDV oranının tespitinden, KDV iadesine kadar pek çok konuda sıkıntılara neden oldu. Maliye Bakanlığı da, haklı olarak bu konuda yeni bir düzenleme yapmak için Danıştay’ın esastan vereceği kararı bekledi, ancak süreç uzayınca da KDV iadeleri başta olmak üzere yukarıda belirtilen konularda yaşanan problemlerde iyice arttı. Maliye Bakanlığı bir taraftan bu konuda yaşanan problemlere geçici de olsa son noktayı koyarak ortaya çıkan mağduriyetleri önledi, ancak diğer taraftan da yeni düzenleme yapmak için Danıştay’ın kararını beklemeye geçti.

İnşaatlarda yada yeni ev satın alacaklar için brüt alan, net alan süpürülebilir alan kavramları nedir?

Tuzla’da ev almak istediğinizde bu terimlerle gündelik hayatta da sıklıkla karşılaşabilmektesiniz. Örneğin ev alımı sırasında müteahhit veya emlakçının size beyan ettiği alan, görülen evin alanından daha büyük gibi gelir, bu konu sorulduğunda alınan yanıt genellikle söylenen rakamın evin brüt alanı olduğu yönündedir. Ya da diyelim ki evi aldınız, emlak vergisi ödeyeceksiniz, devlet vergiyi brüt alan üzerinden isteyecektir. Ama ne var ki evimizin içinde yaşayabildiğimiz alan aslında bu rakamlardan çok daha küçüktür; bu durumu sorduğunuzda verilecek yanıt ise “net alan” olacaktır. Veya Tuzla’da bir işyeri kiralamak istediğinizde, sizden talep edilen kiranın plazalardaki gibi brüt alan üzerinden hesaplanmış olduğunu görürsünüz.

Yeni Düzenlemeye Göre Konutlarda Net Alan Nasıl Hesaplanacak?

Maliye Bakanlığı verdiği 01.07.2016 tarih ve 84958988-130(5428-3003)E.72416 sayılı özelgesinde;  01.05.2014 tarihinden sonra teslim edilen konutlarda, net alan hesabının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılması gerektiğini belirtti.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 16/41. maddesinde yer alan düzenleme, eski uygulamaya göre konutlarda net alan hesabını tamamen değiştirmiş, KDV Tebliği uyarınca net alan hesabına dahil edilen bir çok alanı (Balkon, teras kat, otopark, kat ve çatı bahçesi, kömürlük, depo vb.), net alan hesabının dışına çıkarmıştır.

Yeni hesaplama yöntemi, KDV Tebliği’ndeki hesaplama şekline göre net alanı 150 m2’nin üzerinde olan birçok konutun net alanının 150 m2’nin altında kalması sonucunu doğurmakta, konutlara uygulanacak KDV oranını da % 18’den % 1 veya 8’e indirmektedir.

Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’ne göre;

Bağımsız bölüm net alanı; bağımsız bölüm içerisinde kapalı olup, duvarlar arasında kalan net alandır.

Net Alana;

-Kapı ve pencere eşikleri, 2.5 cm’yi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merdivenlerin altlarında 1.80 m. yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi

– Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar (depo ve kömürlük gibi), otoparklar ile ortak alanlar,

– Genel giriş, merdiven, sahanlıklar ve asansör boşlukları,

– Fransız balkonlar ve teraslar

Dahil edilmemektedir.

Son olarak gayrimenkul alırken ölçüm yapmanızı, brüt ve net alanını hesaplatmanızı, TUZLA Tapu Müdürlüğü ve Tuzla Belediyesinden mimarî projeleri inceletmenizi tavsiye ederim.